直租與回租的法律要點、風險點及防控建議

　　本文將拆解直租、售后回租兩大常見結(jié)構(gòu)，分析其法律要點、風險點及防控建議，幫各企業(yè)避開結(jié)構(gòu)設計的“雷區(qū)”。

　　一、直租：最傳統(tǒng)的“三方游戲”，核心是“承租人自主選擇”

　　1.什么是直租？

　　直租是融資租賃最經(jīng)典的結(jié)構(gòu)，涉及三方當事人：

　　出租人（融資租賃公司）：根據(jù)承租人的選擇，向出賣人購買租賃物；

　　承租人（企業(yè)）：選擇出賣人及租賃物，使用租賃物并支付租金；

　　出賣人（廠商）：向出租人出售租賃物，直接向承租人交付。

　　舉個例子：企業(yè)需要買一臺100萬的機床，自己沒錢，找融資租賃公司。融資租賃公司根據(jù)企業(yè)的選擇，向機床廠商支付100萬買機床，廠商把機床送到企業(yè)，企業(yè)每月付3萬元租金（共3年，總額108萬），3年后機床歸企業(yè)所有。

　　2.直租的法律要點

　　根據(jù)《民法典》第七百三十五條，直租的核心是“承租人對出賣人、租賃物的選擇”，因此：

　　出租人的義務：按承租人的要求購買租賃物，向出賣人支付貨款；

　　承租人的義務：驗收租賃物（若有瑕疵，需及時通知出賣人），按時支付租金；

　　出賣人的義務：向承租人交付符合約定的租賃物，承擔瑕疵擔保責任（比如機床質(zhì)量問題，承租人可直接找廠商索賠）。

　　3.直租的核心風險：“出租人干預選擇”導致瑕疵責任。

　　《民法典》確⽴了出租⼈不承擔買賣合同履約風險的一般規(guī)則，出租人僅在其⼲預租賃物選擇或承租⼈依賴其技能選擇租賃物時對買賣合同履約風險進行分擔。因此，在出現(xiàn)與租賃物交付相關的出賣⼈違約事件時，通常不影響承租⼈⽀付租⾦義務的履⾏。但實踐中，很多出租人為了控制風險，會“干預”承租人選擇出賣人（比如指定“合作廠商”）。這種行為會觸發(fā)法律風險：根據(jù)《民法典》第七百四十七條，“出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，承租人享有與受領標的物有關的買受人的權(quán)利”，若出租人干預選擇（比如指定廠商），則視為“出租人參與了租賃物的選擇”，此時承租人若因租賃物瑕疵遭受損失，出租人需承擔連帶責任。

　　4.直租的主要爭議點

　�、僮赓U物未交付或質(zhì)量問題。承租人常以“租賃物未收到”或“存在缺陷”為由拒付租金。根據(jù)《民法典》現(xiàn)行有效規(guī)定，承租人享有直接向出賣人索賠的權(quán)利，但不影響租金支付義務。法院通常認為，出租人僅承擔支付貨款義務，除非其干預租賃物選擇，否則不承擔交付風險。

　�、谏米枣i機或收回租賃物。部分出租人為催收租金遠程鎖機或直接取回設備，操作不當可能被認定為侵害承租人使用權(quán)，導致賠償風險。法院通常會以合同有⽆約定以及承租⼈的違約程度判斷鎖機⾏為的合法性。

　　③合同解除程序或租金加速到期瑕疵�！�⺠法典》第752條規(guī)定：承租⼈應當按照約定⽀付租⾦。承租⼈經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不⽀付租⾦的，出租⼈可以請求⽀付全部租⾦；也可以解除合同，收回租賃物�！蹲�⾼⼈⺠法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適⽤法律問題的解釋（2020修正）》第五條在此基礎上對出租⼈解除合同的前提進⾏了細化，明確經(jīng)出租⼈催告后在合理期限內(nèi)仍不⽀付的為出租⼈解除合同的前提條件�？梢�，出租人未履行催告義務直接解除合同或要求租金加速到期，可能被法院認定程序違法。

　�、芊�務費合理性爭議。出租人常收取咨詢費、手續(xù)費等，承租人可能主張費用虛高并要求折抵租金。法院通常審查合同約定及服務真實性，若費用合理且有服務證據(jù)支持，一般不支持折抵。

　　5.直租的風險防控建議

　�、偻晟坪贤瑮l款

　　明確承租人自主選擇供應商及租賃物，排除出租人干預的表述。

　　約定承租人不得以供應商違約（如未交付、質(zhì)量問題）拒付租金。

　　細化服務費收取依據(jù)及服務內(nèi)容，保留服務記錄作為證據(jù)。

　�、谝�(guī)范業(yè)務流程

　　留存承租人選擇供應商的書面文件（如采購申請、確認函）。

　　鎖機或收回租賃物前需書面通知并給予合理履行期，避免擅自采取強制措施。

　　解除合同前必經(jīng)催告程序，并通過郵件、函件等書面形式留存證據(jù)。

　�、蹖徤魈幹米赓U物

　　收回租賃物后應委托第三方評估價值，避免自行低價處置引發(fā)爭議。

　　若需拍賣或轉(zhuǎn)賣，過程需公開透明，保留相關憑證。

　　二、售后回租：最常見的“資金周轉(zhuǎn)”模式，核心是“租賃物真實權(quán)屬”，本質(zhì)是“承租人=出賣人”的特殊融資租賃結(jié)構(gòu)

　　1.什么是售后回租？

　　售后回租是“承租人先賣后租”的結(jié)構(gòu)，涉及兩方當事人（承租人=出賣人，出租人）：

　　出租人：取得租賃物所有權(quán)（需辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記），負有向承租人支付“出賣款”的義務；享有租金請求權(quán)及租賃物收回權(quán)（如承租人違約）。

　　承租人：獲得“出賣款”（融資款），負有支付租金、合理使用租賃物的義務；保留租賃物使用權(quán)，但不得擅自處分（如抵押、轉(zhuǎn)讓）。租賃期滿后，承租人通常以“名義價格”（比如1元）回購租賃物。

　　特殊點：因“出賣人=承租人”，交易涉及“買賣合同+融資租賃合同”雙重關系，但需符合“融資與融物”雙重屬性（如租賃物價值與融資額匹配）。

　　2.售后回租的法律要點

　　根據(jù)《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋（2020修正）》第二條，“承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構(gòu)成融資租賃法律關系”——也就是說，售后回租是合法的，只要符合“融資+融物”雙重屬性。

　　3.售后回租的核心風險：“租賃物虛構(gòu)/權(quán)屬瑕疵”

　　售后回租的“命門”是租賃物的真實性與權(quán)屬。實踐中，很多“售后回租”糾紛都是因為：

　　虛構(gòu)租賃物：企業(yè)沒有真實設備，只是與融資租賃公司簽了《售后回租合同》，融資租賃公司打了一筆錢，企業(yè)按月“付租金”（其實是利息）；

　　融資租賃物所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移：融資租賃物轉(zhuǎn)移所有權(quán)應履行登記手續(xù)而未登記（比如不動產(chǎn)未登記，不構(gòu)成融資租賃關系）、融資租賃物無法轉(zhuǎn)移所有權(quán)（在建工程、限制流通的保障房）、雙方未就融資租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移達成真實合意；

　　權(quán)屬瑕疵：企業(yè)把已經(jīng)抵押的設備賣給出租人，出租人不知道，后來抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，出租人損失慘重；

　　低值高買："融物"屬性缺失則融資租賃不成立。當租賃物實際價值過分低于租賃價款時，因無法發(fā)揮租賃物的擔保功效，僅有資金空轉(zhuǎn)而無“融物之實”，法院會否定融資租賃關系，按實際借款關系處理。

　　4.融資租賃無效的兩類法律后果

　�、俳杩铌P系的效力區(qū)分

　　若僅為“名為租賃實為借款”（無職業(yè)放貸）：按借款合同處理，承租方需還本付息；若出租方構(gòu)成職業(yè)放貸（反復、經(jīng)常性向不特定對象放貸）：借款合同無效，承租方僅需歸還本金+合理資金占用成本。

　�、趽�保效力的從屬性規(guī)則

　　若借款關系有效：擔保方對借款的擔保仍有效（因擔保是真實意思表示）；若借款無效（如職業(yè)放貸）：擔保合同因從屬性無效，擔保人無過錯則不擔責，有過錯則賠償不超過債務人不能清償部分的1/3。

　　5.售后回租的風險防控建議

　　核查租賃物權(quán)屬：通過“動產(chǎn)抵押登記系統(tǒng)”（www.dyxx.gov.cn）查詢租賃物是否有抵押；要求承租人提供《所有權(quán)證明》（比如設備發(fā)票、車輛登記證）；優(yōu)先辦理融資租賃登記（與抵押登記有同等優(yōu)先受償效力）。

　　保留“交易痕跡”：簽訂《買賣合同》附租賃物詳細清單（名稱、型號、價值）、出具《交付確認書》（承租人收到租賃物，其實是“回租”）、保留轉(zhuǎn)賬憑證（出租人支付購車款）；核查銷售合同、發(fā)票、固定資產(chǎn)清單的一致性；實地檢視租賃物（留照片/視頻，含時間、地點、型號）；避免簽署“抽屜協(xié)議”（如同時簽租賃物買賣合同+抵押合同，易被認定為虛假意思表示）。

　　限制“高值低賣”：租賃物的售價應符合市場價值（比如50萬的設備，售價不低于40萬）；優(yōu)先以銷售合同、發(fā)票、固定資產(chǎn)清單印證價值（考慮折舊）；無明確依據(jù)時，按市場價格或要求第三方評估報告，轉(zhuǎn)讓價款盡量與評估價值相符（高值低賣一般不影響效力，但低值高買風險極大）。

　　三、市場趨勢與建議：結(jié)合政策與市場優(yōu)化交易結(jié)構(gòu)

　　1.市場趨勢

　　直租向“專業(yè)化”發(fā)展：如醫(yī)療設備直租、新能源設備直租，出租人需具備行業(yè)知識（如醫(yī)療設備的性能、新能源設備的補貼政策），提供“融資+服務”（如維修、培訓）。

　　售后回租向“規(guī)范化”發(fā)展：因“名為回租實為借貸”的風險，出租人更注重“租賃物的真實性”（如核查發(fā)票、報關單），并辦理權(quán)屬登記（如動產(chǎn)抵押登記）。

　　聯(lián)合租賃向“規(guī)�；�”發(fā)展：大型項目（如高鐵、風電）需要多方資金支持，聯(lián)合租賃成為主流模式，需完善“牽頭出租人+參與出租人”的協(xié)作機制。

　　2.優(yōu)化建議

　　交易結(jié)構(gòu)創(chuàng)新：結(jié)合“直租+回租”（如先直租購買新設備，再回租變現(xiàn)）、“聯(lián)合租賃+保理”（將租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓給保理公司，提前收回資金），滿足不同需求。

　　風險控制升級：利用“大數(shù)據(jù)”監(jiān)控租賃物使用情況（如通過物聯(lián)網(wǎng)設備跟蹤設備位置、運行狀態(tài)）；利用“區(qū)塊鏈”辦理租賃物登記（如動產(chǎn)抵押登記），提高登記效率。

　　合規(guī)管理強化：定期梳理政策法規(guī)，如銀保監(jiān)會的監(jiān)管要求、民法典的最新解釋，調(diào)整交易結(jié)構(gòu)；聘請專業(yè)律師審核合同，避免法律風險。

　　四、結(jié)語

　　融資租賃的核心是“融物與融資”的平衡，各種模式各有適用場景，但均需嚴格遵循法律規(guī)定，做好風險防控。隨著政策的完善和市場的發(fā)展，融資租賃將更注重“專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)�；�”，成為企業(yè)融資的重要工具。