中國能源建設集團廣西水電工程局有限公司等與貴州鑫悅煤炭有限公司企業(yè)借貸糾紛（二審）

審理法院：北京市高級人民法院

案號：(2019)京民終170號

案情簡介
2016年3月28日，Y公司作為出租人與承租人鑫悅公司簽訂長金租回租字（2016）第0023號《回租租賃合同》，約定鑫悅公司以租回使用為目的，向Y公司出售本合同自有的物件，Y公司將上述物件租回給鑫悅公司使用；合同簽訂并生效后即所有權由鑫悅公司轉移至Y公司移交租賃物的權屬證明即為交付，需做變更登記的以變更登記完成后為交付；租賃物名稱包括主平硐、主運輸大巷、風井平硐口、回風上山、軌道下山、管子道、副斜井、消防材料庫、水池、花圃、宣傳欄等。

2016年3月28日，鑫悅公司向Y公司出具《租賃物接收確認書》，確認現已收到上述合同項下租賃物，且所有租賃物能夠完全滿足鑫悅公司承租使用的合同目的。

后鑫悅公司未按約歸還租金，Y公司提起訴訟，要求合同加速到期。鑫悅公司在庭審中提交政府批復用以證明其僅取得六煤礦土地的臨時使用權，并未辦理相關土地使用權的權屬手續(xù)，一審法院據此認為在承租人不具有完整的土地使用權的情況下，案涉租賃物無法轉讓，案涉合同實為借貸。Y公司不服，提起上訴。

法院觀點
一審法院認為，涉案租賃物主要為附著于礦區(qū)范圍內的土地上的地下礦井開采作業(yè)設施和地上附屬礦區(qū)設施，具有不可拆卸性，應當作為不動產予以考慮。煤礦固定資產本身雖然具有一定的價值，但是離開礦產資源的開采，煤礦固定資產本身不具有現實的市場交易價值。故礦區(qū)范圍內的煤礦固定資產本身的特殊性，決定了煤礦固定資產要進行現實意義的物權轉讓，必然要同采礦權的轉讓和礦區(qū)土地使用權的轉讓結合在一起�！吨腥A人民共和國物權法》規(guī)定了“房地一體”的原則，附著于土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的物權應同所附屬的土地使用權一并轉移。涉案租賃物所附屬的土地大多仍屬于農村集體土地，鑫悅公司僅具有臨時使用的權利，并未取得土地使用權權屬證明，并不享有完整的土地使用權，涉案土地及其地上地下構筑物并不具備轉讓的條件。

Y公司作為一家不具有采礦權資質的金融機構，其顯然不具有受讓該煤礦固定資產以從事礦產資源開采的資質和能力，在鑫悅公司本身不具有完整的土地使用權的情況下，Y公司以煤礦固定資產為租賃物顯然無法具有轉移煤礦固定資產物權的可能性。此類租賃物對于出租人而言，完全不能實現物權擔保功能，不具備融物的屬性，故而不能認定為融資租賃合同性質，應認定為企業(yè)借貸合同。

二審法院認為，鑫悅公司對于農村集體土地僅具有臨時使用的權利，并未取得土地使用權權屬證明，并不享有完整的土地使用權，涉案土地及其地上地下構筑物并不具備轉讓的條件，且各方當事人均認可對于租賃物并未進行物權登記，亦未進行產權變更登記，案涉合同應認定為企業(yè)借貸合同性質。

律師解讀
就礦區(qū)內的構筑物能否作為租賃物，從法律法規(guī)來看，銀保監(jiān)會《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》（下稱“暫行辦法”）第七條規(guī)定，租賃物需為固定資產�！秶覙藴使潭ㄙY產分類與代碼（GB-T14885-2010）》明確構筑物屬于固定資產，并對構筑物的下屬類別做出進一步細分。因此礦區(qū)內的構筑物作為固定資產符合暫行辦法中租賃物范圍的要求。從司法實踐來看，最高院(2020)最高法民終1047號案、天津高院(2019)津民終333號案判決書認可礦區(qū)構筑物可以作為租賃物，融資租賃法律關系成立。

在開展礦區(qū)構筑物融資租賃業(yè)務時，融資租賃公司需注意以下風險點：

1、“房地一體”原則對租賃物所有權轉移的影響

礦區(qū)構筑物融資租賃項目與一般情形下構筑物融資租賃項目的不同之處在于承租人對構筑物附著于的土地不具有建設用地使用權，僅是該土地的臨時使用者。據此，司法實踐就“房地不一體”是否對租賃物所有權轉移進而對融資租賃法律性質產生影響存在不同觀點。本案中一審法院北京二中院和二審法院北京高院均認為，構筑物所有權轉移應當伴隨著土地使用權地轉移，本案中承租人并非土地使用權人，因此案涉租賃物不能簡單地通過占有改定方式轉移所有權，出租人無權受讓租賃物，案涉租賃物實際未轉移，融資租賃法律關系不成立。而上海高院(2019)滬民終73號案判決書則認為，在“法無明令禁止且符合設施農用地審批要求，不改變農業(yè)設施性質和經營范圍的前提下，為維護農業(yè)設施所有權人的合法權益，應允許其以協(xié)議轉讓等方式處分農業(yè)設施，行使財產權利”，“房地分離”的情況不影響融資租賃合同性質的認定。最高院(2020)最高法民終1047號案、天津高院(2019)津民終333號案判決書亦認可占有改定轉移礦區(qū)構筑物所有權的方式。

因此，為降低風險，租賃公司在開展礦區(qū)構筑物融資租賃業(yè)務時一方面需關注承租人臨時用地文件，并結合承租人使用土地期限設計租賃期限和方案，另一方面需對當地法院既往案例進行分析研究，從而規(guī)劃和制定交易安排和訴訟管轄策略。

2、監(jiān)管層面對構筑物融資租賃項目的緊縮政策

據行業(yè)報道，多地金融租賃公司收到當地監(jiān)管窗口的指導意見。指導意見一方面明確了構筑物定義參照《國家標準固定資產分類與代碼（GB-T14885-2010）》，另一方面要求租賃物中限制構筑物余額或占比。因此租賃公司一方面應主動梳理礦區(qū)構筑物存量業(yè)務，另一方面也需積極關注監(jiān)管動態(tài)，及時根據監(jiān)管政策調整公司業(yè)務安排。