一、實踐中有墓地融資租賃案例嗎？

在墓地上進行融資租賃的實踐，可以查詢到的最早一次系在2019年9月，蘇州市寧邦公墓有限公司與蘇州國發(fā)融資租賃有限公司開展了2筆融資租賃業(yè)務，租賃物為公墓中的寧壽區(qū)、萬壽區(qū)景觀群，祥安區(qū)景觀群以及清寧區(qū)景觀群，該融資租賃交易在動產融資統一登記公示系統（以下簡稱“中登網”）上進行了登記。
   此外，2020年3月19日，中國興業(yè)控股有限公司發(fā)布公告，稱其附屬公司廣東粵盛科融資租賃有限公司與佛山市南海華僑永久墓園管理公司開展售后回租交易，租賃物為位于佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)石碣經濟聯合社地段（福壽山）總計2172個墓穴。該融資租賃交易亦在中登網上進行了登記（如下表所示）。
二、墓地涉及哪些權利？

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第735條規(guī)定：“融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。”根據該法條給出的融資租賃的概念可推知，能作為融資租賃業(yè)務中租賃物客體的，需要至少滿足以下兩個條件：第一，該客體應為物；第二，出租人擁有該客體的所有權。
故，為了分析能否在墓地上進行融資租賃，首先需要對墓地上所存在的權利及權利客體進行分析，確定墓地上是否存在滿足租賃物條件的客體。

（一）墓地經營者所擁有的權利

1.土地使用權

《中華人民共和國土地管理法》（2019修正）第2條第1款規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制�！庇纱丝梢姡沟亟洜I者對墓地所在土地所擁有的，不是土地所有權，而僅僅是土地使用權。

故，墓地所在的土地，并不能作為租賃物進行融資租賃。

2.墓穴、墓碑、牌坊等的所有權

墓地經營者在獲得土地使用權后，會在土地上建造墓穴、墓碑、牌坊等有體物，以實現其經營的目的。在討論墓地經營者建造的前述有體物能否作為融資租賃交易中租賃物客體前，需就前述有體物系屬于動產還是不動產這一問題先行討論。

根據不動產的定義，我認為上述有體物屬于“依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的”有體物，故應當是不動產，應當屬于構筑物。

《民法典》第209條第1款規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外�！钡�231條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力�！备鶕陨戏傻囊�(guī)定，筆者認為墓地經營者自墓穴、墓碑、牌坊等有體物建造完成之日起就取得了所有權，無須經過登記。

根據上述分析，墓穴、墓碑、牌坊等滿足成為融資租賃業(yè)務中租賃物客體的條件。

（二）墓地購買者所擁有的權利

《民政部關于進一步加強公墓管理的意見》第2條第2款規(guī)定：“今后墓地和骨灰存放格位的使用年限原則上以20年為一個周期�！薄短旖蚴袣浽峁芾項l例實施辦法》（2017修訂）第16條規(guī)定：“有償服務公墓每個墓穴占地面積不得超過1平方米，使用年限不得超過20年。期滿后確需繼續(xù)使用的，應重新辦理續(xù)租手續(xù)。逾期不辦理續(xù)租手續(xù)，又不遷移骨灰的，公墓經營者有權對骨灰進行處理，收回墓穴占用的土地�！背颂旖蚴�，貴州省、北京市、云南省、重慶市等省市的相關法規(guī)亦規(guī)定了墓地的使用年限及續(xù)租。

由此可知，墓地購買者所購得的是該墓穴在特定時間段內的使用權，而非墓穴的所有權，購買行為背后的法律本質應當是租賃。故，墓地購買者并無權以墓穴作為租賃物客體進行融資租賃。

（三）結論

綜上，墓地上所存在的權利客體中，滿足租賃物條件有可能進行融資租賃業(yè)務的為墓穴、墓碑、牌坊等。

三、墓地及其經營者在法律上屬什么性質？

分析能否在墓地上進行融資租賃，除了需要對融資租賃客體進行分析，也需要對墓地及墓地經營者的性質進行分析。
《公墓管理暫行辦法》第3條規(guī)定：“公墓是為城鄉(xiāng)居民提供安葬骨灰和遺體的公共設施。公墓分為公益性公墓和經營性公墓。公益性公墓是為農村村民提供遺體或骨灰安葬服務的公共墓地。經營性公墓是為城鎮(zhèn)居民提供骨灰或遺體安葬實行有償服務的公共墓地，屬于第三產業(yè)�！庇纱丝芍�，墓地可分為公益性墓地和經營性墓地兩類。經營性墓地實行有償服務，其墓地經營者應為營利法人。然，公益性墓地的性質為何，其經營者又屬于何種法人，需要進一步分析。

《殯葬管理條例》（2012修訂）第9條第2款規(guī)定：“農村的公益性墓地不得對村民以外的其他人員提供墓穴用地�！薄短旖蚴袣浽峁芾項l例實施辦法》（2017修訂）第10條規(guī)定：“農村的公益性墓地不得對本鄉(xiāng)、鎮(zhèn)村民以外的其他人員提供墓穴用地，不得從事經營活動�！背颂旖蚴�，貴州省、廣西壯族自治區(qū)、北京市、云南省、四川省、新疆維吾爾族自治區(qū)等省市的相關法規(guī)亦規(guī)定了公益性墓地不得從事經營活動。故，筆者認為，公益性墓地本質上應當屬于公益設施。

法律、行政法規(guī)均未具體規(guī)定公益性墓地的建設、管理者為何種法人，但在部分省市的地方政府規(guī)章中，筆者找到了具體規(guī)定。如，《山東省公墓管理辦法》（2018）第3條第1款規(guī)定：“……公益性公墓是指由縣（市、區(qū)）人民政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村（居）民委員會建立的，為公民提供骨灰安葬或安放的非營利性墓地和骨灰存放設施�！焙笔　蛾P于加強全省城鄉(xiāng)公益性公墓建設管理的意見》第1條第2款規(guī)定：“城鄉(xiāng)公益性公墓是指縣級以下(含縣級)人民政府以及村(居)民委員會建設……”

根據上述地方政府規(guī)章的規(guī)定可知，該部分省市公益性墓地的建設、管理者為機關法人或基層群眾性自治組織法人。至于其他未作出明確規(guī)定的省市，筆者無法判定經營者的性質，但根據公益性墓地的性質及設立墓地，筆者認為不外乎機關法人、基層群眾性自治組織法人及非營利法人幾中可能。

四、在墓地上開展融資租賃有何法律風險？

（一）在公益性墓地上進行融資租賃存在被認定無效的風險

公益性墓地，其本身的公益性十分顯著，筆者認為將其歸入公益設施并無不當。關于以公益設施為租賃物開展融資租賃業(yè)務的規(guī)定，主要是《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號，以下簡稱《民法典擔保解釋》）第6條的規(guī)定：
以公益為目的的非營利性學校、幼兒園、醫(yī)療機構、養(yǎng)老機構等提供擔保的，人民法院應當認定擔保合同無效，但是有下列情形之一的除外：

（一）在購入或者以融資租賃方式承租教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、養(yǎng)老服務設施和其他公益設施時，出賣人、出租人為擔保價款或者租金實現而在該公益設施上保留所有權；

（二）以教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、養(yǎng)老服務設施和其他公益設施以外的不動產、動產或者財產權利設立擔保物權。

登記為營利法人的學校、幼兒園、醫(yī)療機構、養(yǎng)老機構等提供擔保，當事人以其不具有擔保資格為由主張擔保合同無效的，人民法院不予支持。

《民法典擔保解釋》第6條規(guī)定了可以以公益設施作為租賃物開展融資租賃業(yè)務的情形：1.新購入公益設施以實現其公益功能的；2.公益設施的所有者登記為營利法人的。只要滿足以上兩種情形之一，融資租賃合同即為有效，反之則無效。

筆者對公益性墓地進行分析，認為其并不滿足以上兩者情形中的任意一種。首先，難以滿足新購入這一條件，我們所說的公益性墓地都是由墓地經營者自行建造并為公民提供骨灰安葬或安放的設施或場地，不存在從他處購入的情形。其次，根據上文的分析可知，公益性墓地的經營者可能為機關法人、基層群眾性自治組織法人或非營利法人，但不會是營利法人。

故，對于以公益性墓地為租賃物的融資租賃合同當屬無效，融資租賃公司不可以此作為租賃物開展業(yè)務。

（二）墓穴、墓碑、牌坊等有體物的物權變動方式

為了解實踐現狀，筆者打電話咨詢了杭州半山公墓、杭州安賢園公墓、杭州市民政局、上海市民政局的工作人員，均被告知墓地僅有土地使用權證，未就墓穴、墓碑等有體物辦理過不動產登記。

雖然根據前文所述，合法建造的墓穴、墓碑、牌坊自建成之日，墓地經營者即取得了所有權，不需要以不動產登記為要件。但根據《民法典》規(guī)定，所有權人若要處分所有權的，則仍需辦理不動產登記，未經登記，不發(fā)生物權效力。故，若想以墓穴、墓碑、牌坊等作為租賃物，仍需辦理不動產登記。

為此，筆者打電話咨詢了杭州市、上海市、南京市不動產登記服務中心的工作人員，均被告知墓穴、墓碑、牌坊等并不在該機構辦理不動產登記之列。同時筆者查詢了《上海市不動產登記技術規(guī)定》，其中對于不動產登記種類的詳細規(guī)定中，的確未找到與墓穴、墓碑、牌坊等相符的登記類型。

綜上所述，筆者認為墓穴、墓碑、牌坊等雖從性質而言屬于不動產，但目前實踐中，墓地經營者并未對其進行不動產登記，行政機關對其亦沒有相關登記制度，其所有權登記在實踐中處于空白狀態(tài)。

（三）拍賣變賣租賃物時的風險

在融資租賃過程中，若承租人出現違約情形，出租人有權要求拍賣變賣租賃物。在以墓地作為租賃物進行融資租賃時，若拍賣變賣租賃物，可能存在以下問題。

1.租賃物上的使用權對拍賣變賣價格的影響

墓地上的墓穴、墓碑等的價值，主要體現在將其出售給墓地購買者使用收取的費用，墓地經營者也以此為主要盈利方式。故，墓穴、墓碑等能帶來的費用收益將影響其拍賣變賣的價格。

墓地的使用年限原則上以20年為一個周期，且費用為一次性繳納。由此可知，已經存在著墓地購買者的使用權的租賃物，在較長時間內也許無法產生經濟收益。故，使用權的存在，也許會影響租賃物拍賣變賣的價格。

2.土地使用權處分情況分析

《民法典》第357條規(guī)定：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分�！惫P者認為從性質上而言，墓穴、墓碑等屬于構筑物，故出租人在購買墓穴、墓碑等構筑物時，其范圍內的土地使用權應當一并處分給了出租人，則在拍賣變賣墓穴、墓碑等時，土地使用權可以被一并處分。

但是，鑒于目前并無針對墓穴、墓碑的不動產登記，其是否屬于《民法典》第357條規(guī)定所稱的構筑物，出租人是否取得了墓穴、墓碑的所有權從而一并取得了土地使用權，在實踐中存在爭議，故土地使用權能否一并拍賣變賣、拍賣變賣所的價款出租人能否優(yōu)先受償，在實踐中均存在不確定性。
五、小結

以墓穴、墓碑、牌坊等作為租賃物進行融資租賃，實踐案例較少。筆者結合上述分析，提出以下建議，供批評指正。
首先，融資租賃公司在開展業(yè)務前，必須對墓地及墓地經營者的性質進行充分的盡職調查。如前文所述，以公益性墓地為租賃物的融資租賃合同當屬無效，故融資租賃公司必須確保作為租賃物的公墓為經營性墓地。

其次，融資租賃公司在選擇具體的墓穴等作為租賃物時，應當充分考慮該墓穴是否被購買、購買者的剩余使用年限等，這些因素都將影響租賃物的價值。

最后，出租人購買上述有體物時，應當確保所有權的轉移。筆者認為，結合法律法規(guī)及實踐現狀，融資租賃公司在開展融資租賃業(yè)務時，首先應向當地不動產登記部門進行確認，明確能否對墓穴、墓碑、牌坊等進行不動產登記；其次，應當在合同中明確約定所有權歸屬及所有權變動方式；最后，應當在中登網對該筆交易進行登記，準確描述租賃物。