一、什么是不動產？
所謂不動產，是指依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經(jīng)濟價值的有體物。我國《物權法》中沒有條文直接對不動產下定義。但是《不動產登記暫行條例》、《擔保法》和《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》有如下規(guī)定：

《不動產登記暫行條例》第二條規(guī)定：本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、森林等定著物。

第五條規(guī)定：下列不動產權利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：
（一）集體土地所有權；
（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；
（三）森林、林木所有權；
（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；
（五）建設用地使用權；
（六）宅基地使用權；
（七）海域使用權；
（八）地役權；
（九）抵押權；
（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產權利。

《擔保法》第92條規(guī)定：“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》所附的《銷售服務、無形資產、不動產注釋》規(guī)定：不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

動產與不動產概念的區(qū)別主要表現(xiàn)在：第一，是否可以移動。動產通�？梢砸苿�，而不動產則不能移動。第二，移動是否在經(jīng)濟上合理。房屋等土地附著物也可能是能夠移動的，但一旦移動耗資巨大，而動產通�？梢砸苿�，即使是沉重的機器設備，也可以移動，且較之于不動產其移動損耗不大。第三，是否附著土地。不動產除土地之外，其他財產如房屋、林木等都是附著于土地的，通常在空間上不可移動，若發(fā)生移動影響它的經(jīng)濟價值。而動產通常并不附著于土地。我國的不動產物權主要有土地使用權、土地所有權、房屋所有權等。

二、不動產是否能夠作為融資租賃的租賃物

融資租賃是集融資與融物、貿易與技術更新于一體的新型金融產業(yè)，其是指出租人根據(jù)承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。由于其融資與融物相結合的特點，出現(xiàn)問題時租賃公司可以回收、處理租賃物，因而在辦理融資時對企業(yè)資信和擔保的要求不高，所以非常適合中小企業(yè)融資。但在我國相關法律中，對于融資租賃的租賃物范圍是否包含不動產沒有給出明確的答案，這嚴重影響實務中融資租賃關系是否有效的認定，也阻礙了融資租賃業(yè)務的發(fā)展，因此對于該問題的探討很有必要。

我國關于融資租賃物范圍的法律規(guī)定如下：
序號
法律法規(guī)名稱
具體規(guī)定
1《合同法》
無明確規(guī)定
2《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》（商流通發(fā)[2013]337號）
融資租賃企業(yè)開展融資租賃業(yè)務應當以權屬清晰、真實存在且能夠產生收益權的租賃物為載體。
3《金融租賃公司管理辦法》（銀監(jiān)會令2014年第3號）
適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產，銀監(jiān)會另有規(guī)定的除外。
（固定資產，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經(jīng)營有關的設備、工具、器具等有形動產。）
4《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）
融資租賃服務，是指具有融資性質和所有權轉移特點的租賃活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產或者不動產租賃給承租人，合同期內租賃物所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。
按照標的物的不同，融資租賃服務可分為有形動產融資租賃服務和不動產融資租賃服務。

《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（征求意見稿）中曾將以房屋等不動產作為租賃物的融資租賃合同認定為無效，但是在最后頒布施行的文本中并未采納。因此，在認定融資租賃租賃物的范圍時，不動產能否作為融資租賃的標的物仍無明確的規(guī)定。

盡管法律并未明確禁止不動產作為融資租賃標的物，實踐中商業(yè)地產、廠房、尤其是道路及橋梁等不動產融資租賃也是普遍存在，但以不動產作為融資租賃物仍存在很大的風險。根據(jù)《合同法》以及《融資租賃司法解釋》的規(guī)定及其精神，以及融資租賃交易中需滿足融資和融物的雙重屬性的要求，由于不動產所有權變更的生效要件與動產不同，需辦理變更登記。由于變更的稅費成本過高，售后回租的承租人往往不愿意將租賃物變更登記為出租人所有,而是簽訂不動產買賣合同，同時辦理不動產的抵押登記保護出租人的物權利益。

對于采取上述操作的不動產融資租賃業(yè)務，往往因為融資性過強、節(jié)約成本等因素，融物性未辦理產權轉移登記手續(xù)，而導致無法主張合法權益，例如：最高人民法院出具的(2016)最高法民終605號《民事判決書》判決，工銀金融租賃有限公司因對案涉兩項采礦權未辦理產權登記導致不能享有抵押權及優(yōu)先受償權。若在融資租賃的交易結構中，同時設計安排了抵押、擔保、保證等從合同時，從合同也將因主合同無效而被宣告無效。因此，在法律未明確規(guī)定不動產可以作為融資租賃物時，處于對交易風險的考量，企業(yè)應盡量選取明確合法的資產等作為融資租賃的租賃物；如果出于其他因素的限制，只能以不動產作為租賃物，應做好風險控制，通過其他合法安全的手段獲取擔保，盡可能的減少交易風險，以更好地保護自己的權利。

三、涉及不動產融資租賃登記的效力

在融資租賃業(yè)務中，最經(jīng)常采用的方式是售后回租型的融資租賃，售后回租型融資租賃各方法律關系：

根據(jù)我國相關法律規(guī)定，在售后回租型融資租賃中，所有權未轉移可能會直接影響融資租賃關系的認定。根據(jù)我國《物權法》第九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)該條規(guī)定，在不動產買賣合同中，不動產所有權的轉移需要辦理變更登記，未登記不發(fā)生所有權轉移的效力。因此，不動產未登記會影響買賣合同中所有權的轉移，但對租賃關系沒有影響。
根據(jù)中國人民銀行關于使用融資租賃登記公示系統(tǒng)進行融資租賃交易查詢的通知（銀發(fā)〔2014〕93號）的規(guī)定，設立動產融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)的目的如下：

一、通過互聯(lián)網(wǎng)為全國范圍內的機構提供租賃物權利登記公示與查詢服務。利用融資租賃登記公示系統(tǒng)進行融資租賃交易登記與查詢在明確金融資產權屬狀況在預防交易風險、保護交易安全方面有著積極意義。

二、融資租賃公司等租賃物權利人開展融資租賃業(yè)務時，可以在融資租賃登記公示系統(tǒng)辦理融資租賃登記，公示融資租賃物權利狀況，避免因融資租賃物占有與所有分離導致的租賃物權屬沖突。

三、銀行等機構作為資金融出方在辦理資產抵押、質押和受讓等業(yè)務時，登錄融資租賃登記公示系統(tǒng)查詢相關標的物的權屬狀況，以避免抵押物、質物為承租人不具有所有權的租賃物而影響金融債權的實現(xiàn)。

據(jù)此可知，設立動產融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)的目的主要為了為融資租賃當事人提供查詢服務，明確每筆租賃物的權屬關系，減少當事人的交易風險，同時也對租賃業(yè)務進行管理。

注意事項：

綜上，由于不動產所有權的轉移需要辦理變更登記，未登記不發(fā)生所有權轉移的效力，故，在融資租賃業(yè)務涉及不動產的租賃物如未辦理變更登記，出租人的權益將得不到合法保障。當事人在進行融資租賃交易時應當嚴格根據(jù)法律的規(guī)定辦理完備手續(xù)，以保障自己的權利能夠實現(xiàn)，避免日后的訴爭糾紛。