2013年7月 簽訂融資租賃合同

某金租公司與某房產(chǎn)公司簽訂回租合同，租賃物為某酒店運行設(shè)備并設(shè)定抵押。設(shè)備包括12項：消防設(shè)備、電梯、綜合布線設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備、給排水（污）設(shè)施、高低壓配電相關(guān)設(shè)備、安防設(shè)備、煤氣管道、鍋爐和供熱系統(tǒng)。

2013年11月設(shè)備所在商務(wù)中心部分房產(chǎn)被抵押給銀行

2015年租賃合同展期

高院（2017）新民初48號

認定租賃合同有效，涉租賃設(shè)備的抵押合同有效，金租公司享有優(yōu)先權(quán)。

房產(chǎn)公司與金租公司

糾紛（2017年）
另一案件
房產(chǎn)公司與某銀行糾紛

（2017）粵民初17號調(diào)解書明確，房產(chǎn)公司以商務(wù)中心41套房產(chǎn)提供抵押，銀行享有優(yōu)先權(quán)。

（2017）粵13執(zhí)390號之十七民事裁定，房產(chǎn)公司41套房產(chǎn)，交付銀行抵債。

另一案件

租賃公司提出執(zhí)行異議

41套房屋被某銀行行使抵押權(quán)拍賣。

金租公司認為，執(zhí)行標的涉及承租人租賃物。中院駁回后，金租公司提起復(fù)議。

（2018）粵執(zhí)復(fù)374號《執(zhí)行裁定書》認為，銀行申請執(zhí)行標的是房屋，金租公司提出異議的是設(shè)備，并非同一對象。銀行只對房屋享有權(quán)利，對設(shè)備不享有權(quán)利。

（2018）最高法民終465號裁定

房產(chǎn)公司與金租公司案件發(fā)回重審

標的物為酒店相關(guān)設(shè)備，通過租賃物清單對名稱、價值等予以明確，符合“融資”、“融物”相結(jié)合的法律特征。

房產(chǎn)公司將案涉租賃設(shè)備所屬的商務(wù)中心房產(chǎn)已抵押給銀行，該設(shè)備系銀行享有抵押權(quán)房產(chǎn)的附屬設(shè)施。本案處理結(jié)果可能影響到銀行利益，為保障其程序性權(quán)利，應(yīng)由銀行作為第三人參加一審訴訟,故本案應(yīng)發(fā)回重審。

（2019）新民初17號

房產(chǎn)公司與金租公司案件，銀行作為有獨立請求權(quán)第三人。

銀行訴請：確認房產(chǎn)公司對商務(wù)中心建筑物共有部分處分無效，金租公司無所有權(quán)和抵押權(quán)。理由：

1.租賃物為國際商務(wù)中心建筑物共有部分的附屬設(shè)備設(shè)施。                   
2.是不動產(chǎn)的組成部分，構(gòu)成建筑物共有部分，為全體業(yè)主共有。         
3.租賃前，房產(chǎn)即被抵押，建筑物抵押及于作為附和物的爭議標的物。

金租公司：

1.銀行無獨立請求權(quán)。租賃合同在前，銀行抵押在后；銀行無權(quán)代表全體業(yè)主對租賃物主張權(quán)利。

2.銀行權(quán)利標的是房屋，與金租公司的權(quán)利標的設(shè)備，屬于完全不同的兩類標的。

3.租賃合同項下設(shè)備，符合“融物”特征，具有獨立名稱、型號、發(fā)票等。評估公司已查閱發(fā)票，房產(chǎn)公司為權(quán)屬人。

關(guān)于系爭設(shè)備轉(zhuǎn)讓給金租公司是否有效的問題

法院認為：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條，系爭設(shè)備均屬于實現(xiàn)建筑物基礎(chǔ)公共功能的設(shè)備、設(shè)施，與建筑物共有權(quán)人的生產(chǎn)、生活密切相關(guān)，因此屬于業(yè)主共有。
銀行依據(jù)法院裁定取得41套房產(chǎn)所有權(quán)，屬于業(yè)主之一。對于侵害合法權(quán)益的行為，可以提起訴訟。
租賃合同簽訂時，系爭設(shè)備所在建筑物已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，故應(yīng)屬于已有業(yè)主的建筑物。按照《物權(quán)法》第十七六條和前述解釋第七條，共有部分處置應(yīng)有業(yè)主共同決定。而房產(chǎn)公司出賣給租賃公司相關(guān)設(shè)備時，僅僅是共有業(yè)主之一，無權(quán)單獨處分共有財產(chǎn)。
金租公司購買并非屬于房產(chǎn)公司專有的爭議標的物，不符合善意取得。

對于最高法院已經(jīng)認定構(gòu)成“融物”的觀點，重審法院未作出認定，第三人質(zhì)證過程提出的意見有理有據(jù)。其認為，最高院只是對法律觀點的闡述，發(fā)回重審裁定只是解決程序性事項，未對案件事實進行認定，對于爭議標的物是否屬于業(yè)主共有等，未做判定。

從案例看房產(chǎn)附屬設(shè)施融資六大注意事項

1.可以融資的房產(chǎn)附屬設(shè)備范圍

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，建筑物區(qū)劃內(nèi)一般包括專有部分和共有部分兩類。專有部分包括房屋、車位、攤位等特定空間；共有部分包括：建筑基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)等基本結(jié)構(gòu)部分；樓梯、大堂等共同通行部分；消防、公共照明等附屬設(shè)施；避難層、設(shè)備層等結(jié)構(gòu)部分。
對于建筑物的結(jié)構(gòu)性部分，本身屬于不動產(chǎn)的范疇，從所有權(quán)的角度，無法單獨分離和確權(quán)；對于設(shè)備部分，雖然從物理上無法分離，或分割造成使用價值嚴重貶損，但所有權(quán)單獨分離應(yīng)無異議。所有權(quán)可以分離和單獨確認，就具備了“融物”的基礎(chǔ)。
結(jié)合案例中各級法院的認定來看，這些可以分離出來的設(shè)備包括：消防、電梯、綜合布線、空調(diào)、給排水、配電、安防、管道、供熱等設(shè)備。

2.是否存在建筑物區(qū)分所有權(quán)

上述可以分離出來的設(shè)備，都是實現(xiàn)建筑物基礎(chǔ)公共功能的設(shè)備、設(shè)施，與建筑物共有權(quán)人的生產(chǎn)、生活有密切關(guān)系。如果取之作為租賃物的，承租人應(yīng)能夠處分，即整棟建筑物內(nèi)，不存在其他不動產(chǎn)或房屋所有權(quán)人，如果存在的話，則應(yīng)取得其共同同意。

3.有無抵押瑕疵

不能就設(shè)備看設(shè)備。注意審查設(shè)備所附著的房產(chǎn)，是否已經(jīng)設(shè)置抵押。如果房產(chǎn)或建筑物已經(jīng)設(shè)置抵押，則應(yīng)進一步審查是否已將“附屬設(shè)施”作為登記的一部分；如未作為登記的一部分，還需要進一步審查抵押合同，看是否納入抵押財產(chǎn)范圍（雖然設(shè)備動產(chǎn)抵押自合同生效時設(shè)立，登記后才能對抗第三人，但從合規(guī)和盡職的角度，建議還是要做相應(yīng)審查。至于能否承擔(dān)該風(fēng)險，則是公司風(fēng)險偏好問題）。

4.如何實現(xiàn)設(shè)備的區(qū)分和特定化

這些附屬設(shè)施，附著或內(nèi)嵌于建筑物。如何證明其確實存在，是技術(shù)活——設(shè)備的特定化，一定程度上解決了這個問題，即通過有形的文件鎖定看不到的設(shè)備。案件中，金租公司做了很好的示范，這些設(shè)備具有獨立的名稱、規(guī)格型號、購置發(fā)票等，實現(xiàn)了具體、特定的要求。

5.涉足房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)注意的合規(guī)問題

按照當(dāng)前的監(jiān)管要求，金融租賃主要的監(jiān)管限制是，資金不能違規(guī)流入房地產(chǎn)，也就是約定的資金用途不能為房地產(chǎn)開發(fā)。這一點，在租后管理中應(yīng)當(dāng)關(guān)注。
6.哪些“物”可以參考本案原則

以“物權(quán)法定”作為邏輯起點，根據(jù)法律規(guī)定，所有權(quán)屬設(shè)立、變更需要辦理登記的不動產(chǎn)，均可以參考本案的融資路徑和原則。
按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，“房屋等建筑物、構(gòu)筑物”不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例規(guī)定辦理登記。
關(guān)于什么是房屋等建筑物，住建部政策法規(guī)司編寫的《房屋登記辦法釋義》有描述，“建筑物”一般指可供人們在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活的地上或地下，具有頂蓋、梁柱、墻壁的構(gòu)筑物，包括房屋、地下室、空中走廊等。
而構(gòu)筑物，一般是人們不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)生活的場所，如水塔、煙囪、棧橋、堤壩、蓄水池等。
由上來看，現(xiàn)階段，可以認定為房屋或建筑物的不動產(chǎn)，均應(yīng)辦理登記。通常來說，商品房、體育館、廠房、鋼結(jié)構(gòu)房屋等，均屬于該范疇。