時間：2018年12月

地點：B高院

人物：X金租

線索：系爭租賃物（大數(shù)據(jù)中心、前店后庫、交易大棚、門房、配電室、消防建筑、綠化、地面硬化、圍墻、地面硬化）
案號：（2018）J民終276號

第一幕 緣起

系爭租賃物是否構(gòu)成“融物”。

《融資租賃合同》附件一《租賃物清單》載明的租賃物為某交易市場公司位于某農(nóng)產(chǎn)品交易市場內(nèi)的系爭租賃物、氣調(diào)冷庫、氣調(diào)冷庫設(shè)備系統(tǒng)、變壓器配電系統(tǒng)、電動門、地磅等時載明了數(shù)量、評估價值、出廠時間、經(jīng)濟使用年限、存放地點等。

一審法院認為，涉案《融資租賃合同》項下的標的物屬某交易市場公司的固定資產(chǎn)，真實存在，亦不屬于法律行政法規(guī)禁止融資租賃的標的物，故雙方簽訂的《融資租賃合同》體現(xiàn)了融資租賃法律關(guān)系的本質(zhì)特征“融資”又“融物”，并非僅存在資金空轉(zhuǎn)，構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

第二幕 升級

關(guān)鍵證據(jù)出場。

二審期間，一審被告提供評估公司《X項目資產(chǎn)評估預評報告》載明，房屋建筑物（包括價值為4200余萬元的系爭租賃物），機器設(shè)備（包括其他租賃物）評估價值、地磅27萬余元。

X金租認為該證據(jù)的提交已經(jīng)超過舉證期限，不屬于二審新的證據(jù)，且不同意其中對房屋建筑物范圍的劃分；同時該證據(jù)也印證了，冷庫、鋼結(jié)構(gòu)不是房屋建筑物，可以作為動產(chǎn)抵押。
第三幕 落槌

二審法院出場。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定：房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記。本案中，《融資租賃合同》中的租賃物清單所載租賃物在名稱、面積、數(shù)量、價值上均與《X項目資產(chǎn)評估預評報告》載明內(nèi)容一致。而在《X項目資產(chǎn)評估預評報告》中，將系爭租賃物列為房屋建筑物范圍。

結(jié)合前述關(guān)于不動產(chǎn)范圍的相關(guān)規(guī)定，本院認可《X項目資產(chǎn)評估預評報告》中對房屋建筑物的確定范圍。而本案中：

一是，X金租并未取得相關(guān)不動產(chǎn)的權(quán)利證明，權(quán)利并非發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

二是，雖然部分租賃物為機器設(shè)備等動產(chǎn)，但不動產(chǎn)價值占據(jù)近主要份額，且簽約雙方是將不動產(chǎn)與動產(chǎn)作為租賃物整體進行轉(zhuǎn)讓，二者密不可分。

三是，X金租未能進一步提交證據(jù)證明其按照《融資租賃合同》的約定在受讓租賃物過程中從某交易市場公司取得了包括所有權(quán)憑證原件、租賃物買賣合同、銷售發(fā)票原件、租賃物保險憑證原件等能夠證明某交易市場公司擁有租賃物完整所有權(quán)的必要文件，說明交易雙方未有實際轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)的意愿。

綜上，X金租與某交易市場公司等僅有融資，沒有租賃，實為企業(yè)借貸合同。

第四幕 商榷

有哪些可以討論的問題？

按照物權(quán)法定的基本原理，結(jié)合評估機構(gòu)的資質(zhì)、營業(yè)范圍等來看，以預評報告認定租賃物性質(zhì)顯然不妥。

建筑物和構(gòu)筑物到底怎么區(qū)分？人們能不能進入到物的內(nèi)部進行生產(chǎn)、生活，是主要標準。按照住建部政策法規(guī)司編寫的《房屋登記辦法釋義》，”建筑物”的法律概念范圍較窄，一般指可供人們在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動的地上或地下，具有頂蓋、梁柱、墻壁的構(gòu)筑物，包括房屋、地下室、倉庫、立體停車場、空中走廊等。而構(gòu)筑物一般指人們不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動的場所，如水塔、煙囪、棧橋、堤壩、蓄水池等。

再來看2019年7月最新修訂實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定：下列不動產(chǎn)權(quán)利，按照條例進行登記，包括“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)”等。

結(jié)合前述規(guī)定，從性質(zhì)來分析，系爭租賃物既包括傳統(tǒng)意義上的房屋類，如大數(shù)據(jù)中心、前店后庫、交易大棚、門房、配電室、消防建筑；也包括林木類，主要指向綠化等；還包括構(gòu)筑物，如地面硬化、圍墻、地面硬化等。
第五幕 追問

那么，該如何看待系爭租賃物登記問題。

首先，房屋類。按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定：房屋，包括獨立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。

由此來看，廠房、交易大棚、配電室，無論鋼結(jié)構(gòu)，還是混凝土，均屬于房屋范疇，均應(yīng)嚴格按照審批流程，履行批建手續(xù)后，才能建設(shè)。同時，根據(jù)“物權(quán)法定”的一般原則，該類房屋等，所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)當辦理過戶登記，未辦理登記的，不能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力。

進一步論證，以廠房為例，在中國裁判文書網(wǎng)，以“廠房產(chǎn)權(quán)登記”為關(guān)鍵詞搜索，發(fā)現(xiàn)民事判決85篇，涉及北京、上海、江浙、廣東等21個省份或直轄市，足見廠房產(chǎn)權(quán)登記之普遍。

綜上，對于房屋類，包括居住、工業(yè)、商業(yè)、文體娛樂等用途房屋，產(chǎn)權(quán)登記是不二法門。

沒有路可以繞行。如果找到，只能道一聲珍重。

其次，構(gòu)筑物。同樣2019年7月實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第三十九條規(guī)定，具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，按照本實施細則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。而此前出版的《不動產(chǎn)登記暫行條例釋義》也明確指出，房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)如何登記發(fā)證，目前沒有統(tǒng)一的規(guī)定。雖然《房屋登記辦法》第九十六條規(guī)定“具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物的登記，可以參照本辦法執(zhí)行”，但是實踐中登記發(fā)證的不多。

如何看待物權(quán)法定的基本原理與實踐中沒有登記機關(guān)的沖突？（2019）滬民終73號案件的判決給了答案。

“對于《租賃物件明細表》中的牛場鋼結(jié)構(gòu)、地面排污、卷簾墻、電氣、水暖等農(nóng)業(yè)設(shè)施，該類建設(shè)須經(jīng)設(shè)施農(nóng)用地審批和備案，農(nóng)業(yè)設(shè)施雖然定著于農(nóng)用地之上，或具有建筑物、構(gòu)筑物特性，或附著、嵌入于建筑物、構(gòu)筑物……以我國目前的不動產(chǎn)登記行政管理現(xiàn)狀，農(nóng)用地之上建設(shè)的農(nóng)業(yè)設(shè)施權(quán)屬登記機制尚處于探索階段，導致被告未能在當?shù)氐怯洐C關(guān)對上述農(nóng)業(yè)設(shè)施進行確權(quán)登記，其向原告租賃公司轉(zhuǎn)讓該農(nóng)業(yè)設(shè)施亦無法進行權(quán)屬變更登記。盡管如此，在法無明令禁止且符合設(shè)施農(nóng)用地審批要求，不改變農(nóng)業(yè)設(shè)施性質(zhì)和經(jīng)營范圍的前提下，為維護農(nóng)業(yè)設(shè)施所有權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)允許其以協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式處分農(nóng)業(yè)設(shè)施，行使財產(chǎn)權(quán)利。而本案被告基于融資需要出讓的設(shè)備設(shè)施，仍由其實際占有使用，并未改變使用性質(zhì)和范圍……。綜上，應(yīng)當認定系爭售后回租交易中的融物具有真實性”。

由此，對于碼頭、油庫、公路、大壩、橋梁、隧道等構(gòu)筑物，雖然法律規(guī)定“可以參照”登記，但該規(guī)定屬于賦權(quán)類規(guī)范，同時綜合事實上登記機關(guān)和規(guī)則缺乏等原因，目前來看，該類構(gòu)筑物作為租賃物的，審核其合法建造手續(xù)即可確權(quán)，通過合同約定和觀念交付即可實現(xiàn)權(quán)利轉(zhuǎn)移。

第六幕 啟示

  現(xiàn)實往往更為復雜和鮮活。
對于千奇百怪、千差萬別的房屋外建筑物和構(gòu)筑物，從法律合規(guī)盡職審查的角度來看，如何確定租賃物是否屬于當?shù)怯浄懂�？一是，審查當�(shù)夭粍赢a(chǎn)登記管理辦法有無明確規(guī)定；二是，要求承租人調(diào)取不動產(chǎn)權(quán)證，證實相關(guān)權(quán)屬情況。

通過前述審查，確定租賃物確權(quán)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移等是否需要登記。對于確不需登記或無法確定的，鑒于該等租賃物附屬于土地、不易移動等特性，從保護出租人的角度出發(fā)，如果能夠爭取“一是，要求租賃物并土地使用權(quán)“抵押”于出租人；二是，合同約定，不得對租賃物及土地抵押于第三方；三是，將存疑租賃物價值降低到較小比例范圍”，善莫大焉。